À défaut de pouvoir desserrer les taux, et donc les conditions d’emprunt, le gouvernement s’apprête à desserrer un peu l’étau, l’étau réglementaire qui pèse sur les propriétaires actuels ou futurs. Des premières réponses sont se dessinent pour dégripper un marché immobilier et un marché locatif, qui traversent une crise sans précédent. Le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, annonce notamment, ce lundi au Parisien, une révision à venir des modalités du diagnostic de performance énergétique, le DPE.
Ce sigle à trois lettres n’est jamais bien loin lorsqu’il est question de la crise du logement. Et pour cause, cette notation attribuée à l’habitat (de A à G), en fonction des caractéristiques techniques et de leur impact sur le climat, va peser lourd dans l’offre de logements anciens disponibles. Au 1er janvier 2025, l’ensemble des logements étiquetés G, donc les plus énergivores, seront interdits à la location, en cas de renouvellement du bail ou de changement de locataire. Suivront ensuite ceux de la classe énergétique F en 2028. Autant de biens qui risquent de disparaître pour les locataires à brève échéance, si les travaux ne sont pas menés dans les temps pour améliorer leur note.
Un assouplissement devrait limiter ce cas de figure. Christophe Béchu prépare un arrêté pour corriger un « biais de calcul » qui influe sur le sort des petits logements de moins de 40 mètres carrés. Du fait de leur taille, ils sont défavorisés au niveau de la production d’eau chaude sanitaire et de la taille du ballon d’eau chaude. Le ministère va réviser la méthode de calcul pour prendre en compte cette contrainte, ce qui permettra de sortir, selon ses chiffres, 140 000 logements de 40 m² ou moins des catégories des passoires énergétiques (lettres F ou G). Soit « l’équivalent de 11 % du parc immobilier de cette surface », d’après Christophe Béchu.
« On voyait bien que la méthode de calcul était largement perfectible »
Deux ans et demi après sa refonte, le DPE, dont la construction est régulièrement critiquée, va donc à nouveau opérer une nouvelle mue. « Cela va énormément dans le bon sens. On voyait bien que la méthode de calcul était largement perfectible », salue Dominique Estrosi Sassone (LR), présidente de la commission des affaires économiques du Sénat. Soulevé par les professionnels, ce biais de calcul avait aussi été très clairement identifié par les travaux de la commission d’enquête du Sénat sur la rénovation énergétique l’an dernier.
Pour la sénatrice, qui avait géré les auditions de cette commission, en tandem avec le rapporteur écologiste Guillaume Gontard, à l’origine de ce thème d’enquête, d’autres voies mériteraient néanmoins d’être explorées par le gouvernement. La commission d’enquête recommandait notamment un DPE qui prenne en compte les spécificités des bâtiments anciens et patrimoniaux, mais aussi une note qui tienne compte du confort d’été permis le logement. « Dans les années à venir, peut-être que les personnes souffriront plus de la chaleur que du froid aujourd’hui, or cet aspect n’est pas pris en considération aujourd’hui », objecte la sénatrice des Alpes-Maritimes.
Outre cette modification réglementaire, le gouvernement souhaite également introduire deux précisions au niveau législatif. Il déposera pour cela deux amendements au projet de loi « relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé », en débat au Sénat à partir du 27 février. Christophe Béchu veut en particulier empêcher un propriétaire bailleur d’être tenu responsable « de louer une passoire si son locataire refuse un congé pour travaux ». Le refus de déménagement d’un locataire d’un logement classé G pourrait ainsi constituer une clause exonératoire de travaux pour le propriétaire.
Le second amendement prévoit d’assouplir le cas des copropriétés, où les procédures prennent plus de temps qu’à l’échelle d’un logement individuel. À partir du moment du vote en assemblée générale d’un programme de travaux des parties communes, l’interdiction de louer sera suspendue pendant deux ans à compter de ce moment, afin de ne pas pénaliser une copropriété qui a pris l’engagement d’une rénovation.
« On ne touche pas au calendrier », martèle Christophe Béchu
Anticipant d’éventuelles critiques sur le bilan environnemental, Christophe Béchu a tenu à préciser : « On ne touche pas au calendrier et à l’ambition, mais on va clarifier certaines règles qui s’appliquent au 1er janvier prochain. »
Les deux propositions d’amendements reçoivent en tout cas un bon accueil de la part de la rapporteure, qui portera la voix de la commission des affaires économiques en séance. « Ce sont des annonces intéressantes et justes. Elles répondent à ce qu’on n’arrête pas de dire depuis des mois », approuve Amel Gacquerre (Union centriste). La sénatrice du Pas-de-Calais estime toutefois que le gouvernement reste au milieu du gué. « On est dans le en même temps. Le gouvernement dit qu’il ne veut pas changer le calendrier, mais il le fait pour les copropriétés. Est-ce que finalement on n’a pas intérêt à dire que l’on va desserrer l’étau plutôt que de continuer à inquiéter et gripper le marché locatif ? »
Membre d’une mission d’information relative à la crise du logement, aux côtés de Dominique Estrosi Sassone et de la socialiste Viviane Artigalas, la sénatrice appelle le gouvernement à rompre avec le « côté coercitif » prévu par les différentes échéances de la loi Climat et résilience. « On a vraiment besoin d’avoir un dispositif où on se focalise sur l’accompagnement des propriétaires. Il faut les voir comme des partenaires, or j’ai ce sentiment que n’est pas partagé dans ce qui est annoncé aujourd’hui », s’inquiète Amel Gacquerre.
« Un choc d’offre, ce n’est pas de cette nature-là »
Le nouveau ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, invité ce matin de la matinale de RTL, a pour ambition justement de « redonner confiance aux propriétaires bailleurs » et de provoquer un « choc d’offre ».
À ce stade, les premières annonces laissent la commission des affaires économiques sur sa faim. En dehors du maintien de 140 000 logements dans le parc locatif, à la faveur d’un DPE plus conciliant pour les petites surfaces, le gouvernement prévoit la création de 30 000 nouveaux logements sur une vingtaine de zones tendues d’ici trois ans, à travers des mesures de simplification. Pour rappel, le besoin annuel en nouveaux logements est de l’ordre de 500 000 par an, et la France n’en a construit que 373 000 l’an dernier.
« Ce sont des annonces qui vont dans le bon. Il y a une prise de conscience réelle, une volonté d’assouplir ou de pouvoir considérer que les propriétaires sont de bonne foi, mais on est encore très très loin du compte. Un choc d’offre, ce n’est pas de cette nature-là », avertit Dominique Estrosi Sassone.
